Ирэн Парсамян

Сейчас в любом случае рассматривается законопроект № 905546-7 о запрете взимания комиссионного вознаграждения при внесении физлицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги, поэтому у банков будет выбор: либо терпеть эти убытки, либо переносить их на УО. Чтобы избежать взимания комиссии, по сути, на данный момент единственный вариант – это включить комиссию в состав размера платы за содержание, на что требуется согласие общего собрания.

Правилами осуществления деятельности по управлению МКД (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.03.2013 № 416) в п. 13 закреплено, что локализация аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения не более чем в течение получаса с момента регистрации заявки. Таким образом, из буквального толкования, если заявка была зарегистрирована в 17:08 (если момент подачи совпадает с моментом регистрации), то перекрытие воды должно быть произведено не позднее 17:38, так что формально признаки нарушения имеются. Чем можно подкрепить возражения: 1. Попробовать доказать, как Вы и отметили, что гибкая подводка – это не общее имущество; подтверждается технической документацией и, возможно, экспертизой; 2. Нет причинно-следственной связи между выполняемыми работами по содержанию инженерных сетей и возникшим вредом; истец должен представить доказательства, что подводку сорвало по причинам, за которые ответственность несет лицо, обслуживающее МКД (ст. 1064 ГК РФ).

3. Опоздание незначительное, можно привести его уважительные причины (если имеются). В любом случае, основной элемент, который повлияет на исход дела – причинно-следственная связь. Вам нужно доказать, что залив никак не связан с качеством работ по обслуживанию общего имущества.

Согласно части 7 статьи 157.2 Жилищного кодекса РФ договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг между собственником помещения и РСО считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания. При этом в силу этой же части РСО может отодвинуть срок, но не более чем на три календарных месяца. Соответственно, 01.12 – это дата, когда прямые договоры уже считаются заключенными и действующими. С этой даты Вы не являетесь исполнителем коммунальных услуг. Вам необходимо написать претензию в адрес РСО претензию об обязании перейти к оказанию услуг непосредственно собственникам.

Управление домом можно начинать только после включения сведений о доме в реестр. Это следует из части 4 статьи 198 ЖК. До этого момента управление домом управляющей организацией будет неправомерным. Соответственно, с момента вынесения решения ГЖН (то есть, с 1 апреля) вы можете делать начисления. До этого момента, например, содержать дом может застройщик самостоятельно.

Согласно ст. 1151 ГК РФ, в случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, имущество умершего считается выморочным. В порядке наследования по закону в собственность городского или сельского поселения, муниципального района (в части межселенных территорий) либо городского округа переходит в т.ч жилое помещение. Жилое помещение, включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований определяется законом.

Часть 1.1 ст. 46 ЖК РФ устанавливает, что ГЖИ в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов ОСС, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязана провести внеплановую проверку для установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания. Чтобы ускорить этот процесс, как вариант, можно направить письмо от собственника(ов) в ГЖИ с пояснениями по данной ситуации.

1. Председатель совета многоквартирного дома обладает полномочиями, в том числе, на заключение договоров на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений, на основании доверенностей от собственников помещений или без доверенности в случае наделения его соответствующими полномочиями по решению общего собрания собственников помещений (ч. 8 ст. 161.1, ч. 1, 2 ст. 164 ЖК РФ). 2. Действующее законодательство не содержит правовых норм, ограничивающих собственника помещения в МКД в праве уполномочить какое-либо лицо на подписание договора управления многоквартирным домом, однако такая практика не распространена. Формулировка может быть следующая "Уполномочить собственника (ФИО, адрес, паспорт, право собственности на кв. №) от имени собственников помещений заключить (подписать) договор управления многоквартирным домом с приложениями к договору с Управляющей компанией (адрес, ИНН, ОГРН) на условиях, указанных в проекте договора ..."

3. Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Таким образом, в ГЖИ отправляется договор, в той редакции, в которой ее утвердили собственники на ОСС.

Средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей на содержание и текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УК. Последняя распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников конкретного дома в соответствии с их целевым назначением. Уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по ремонту являются предварительной оплатой, аккумулирующейся на ее счетах для будущего исполнения обязательства. В случае избрания собственниками помещений в МКД новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на содержание и текущий ремонт, не израсходованных по назначению. При прекращении полномочий управляющей организации на управление домом прекращаются и основания для удержания этих средств. Поэтому они должны быть переданы новой УК как неосновательное обогащение.

Как следует из содержания п. 38(1) Правил содержания общего имущества, оплата установки ОДПУ осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме на основании счетов и в размере, указанных в абз. 2 п. 38(1), за исключением случаев, когда такие расходы были учтены в составе платы за содержание жилого помещения (и (или) в составе установленных для членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества). Граждане - собственники помещений в многоквартирном доме производят оплату выставленных счетов в соответствии с ч. 12 ст. 13 Закона об энергосбережении. Аналогичные разъяснения приводятся в Письме Минстроя России от 09.04.2014 N 5792-МС/04 "Об оплате расходов на установку коллективных (общедомовых) приборов учета". Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. В силу пп. "с" п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг исполнитель обязан обеспечить установку и ввод в эксплуатацию ОДПУ, за исключением случаев, когда коммунальные услуги потребителям предоставляет ресурсоснабжающая организация. В Письме Минстроя России от 28.07.2017 N 26902-ДБ/04 "О расходах на установку приборов учета" разъясняется, что в случае урегулирования вопроса об истребовании с собственников помещений многоквартирного дома расходов на установку общедомового прибора учета путем заключения договора между ресурсоснабжающими организациями и управляющей организацией, последняя будет действовать в рамках агентских правоотношений от своего имени и в интересах получателя денежных средств за установку общедомового прибора учета.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГК РФ, если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Таким образом, нарушение сроков наступает на 4 день. Также, допустимое отклонение сроков: не более 72 часов (суммарно) в течение одного месяца; не более 48 часов единовременно - при среднесуточной температуре воздуха +5 °С и ниже (не более 24 часов единовременно - при температуре свыше +5 °С). За каждые 24 часа отклонения суммарно в течение расчетного периода, в котором произошло указанное отклонение, размер платы за коммунальную услугу за такой расчетный период снижается на 3,3 процента размера платы, определенного за такой расчетный период.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений МКД обязаны выбрать один из предусмотренных способов управления МКД: непосредственное управление (выбор данного способа управления возможно, если количество квартир в МКД составляет не более чем тридцать); управление ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией. Суды, рассматривая споры, связанные с изменением способа управления МКД, признают заключенный договор управления МКД прекратившим свое действие в связи с односторонним отказом собственников помещений от его исполнения по причине избрания иного способа управления домом в форме товарищества собственников жилья. Отмечено, что в таком случае имеет место одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Такая позиция основана на толковании норм ст. 161 ЖК РФ, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.08.2012 по делу N А45-19117/2011). Однако в случае выбора управления товариществом собственников жилья созданное ТСЖ в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 вправе заключить договор управления МКД. При этом ч. 2 ст. 162 ЖК РФ устанавливает, что одной стороной договора управления является управляющая организация (далее по тексту - УО), а второй стороной могут выступать как собственники помещений МКД, так и ряд других лиц, в том числе - органы управления ТСЖ. Таким образом, в случае если собственники помещений выбрали способ управления ТСЖ, и созданное ТСЖ заключило договор управления с УО, в таком доме фактически реализуются два способа управления одновременно. При этом ТСЖ фактически утрачивает права и обязанности по управлению МКД, поскольку в соответствии со ст. 162 ЖК РФ такими правами и обязанностями наделяется УО.

В данном случае надо учитывать, что распоряжаться имуществом может только собственник. Это следует из статьи 209 ГК. При этом иные лица без решения суда не могут лишать собственности. Поэтому управляющая организация не может самостоятельно демонтировать конструкцию

Текущий ремонт может включать такие работы, которые с учетом их цели допустимо отнести к текущему и нельзя отнести к капитальному ремонту помещения. Исчерпывающего перечня таких работ нет. Цель текущего ремонта - устранение неисправностей (восстановление работоспособности) элементов и поддержание нормального уровня эксплуатационных показателей. Таким образом, установка (проведение работ) могут осущесвтляться в рамках текущего ремонта.

Законом не регламентирован данный порядок. Рекомендуем, чтобы такое заявление собственника содержало его паспортные данные, СНИЛС (без этих данных невозможно будет взыскать задолженность), реквизиты помещения, согласие на обработку персональных данных, подтверждение направления юридически значимых сообщений и квитанций на указанный адрес электронной почты. Также, рекомендуем вам довести до сведения собственника о возможности регистрации на сайте ГИС ЖКХ, где в личном кабинете у него будет возможность своевременно получать информацию о производимых начислениях вне зависимости от места фактического нахождения.

По закону управляющая организация, заключив договор управления МКД с собственниками, берёт на себя обязательства по выполнению указанных в нём работ и услуг (ч.2 ст.162 ЖК РФ). В связи с чем, выдача справок и выписок, копий платежных документов, регистрационный учёт собственников помещений в МКД относится к категории услуг, предоставляемых УК.

Нет, такой практики нет, поскольку в силу ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения.

Договоренность о рассрочке (отсрочке) должна быть зафиксирована в письменном виде. Вся информация о договорной (как и об обязательной) рассрочке должна быть отражена в платежном документе (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ, пп. "к" п. 69 Правил). Примерную форму квитанции с полем о рассрочки платежа можно посмотреть в Приказе Минстроя России от 26.01.2018 N 43/пр "Об утверждении примерной формы платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг"

Раздел 10 Приказа N 74/114/пр предусматривает, что износ (как всего здания, так и его конструктивных элементов и внутридомовых сетей) подлежит размещению при его наличии. При этом размещение не достоверной информации противоречит принципам создания и эксплуатации системы, предусмотренных ст. 4 ФЗ N 209-ФЗ. Таким образом в случае, если износ не был установлен, то рекомендуем не размещать любое значение. При выявлении контролирующими органами нарушений по части неразмещения износа, уведомьте их о том, что такой износ установлен не был. Кроме того, обращаю ваше внимание, что при автоматическом анализе размещения информации, который используют контролирующие органы учитываются все поля о технических характеристиках, имеющиеся в системе, в том числе те поля, по которым отсутствует обязанность размещения информации по Приказу и ФЗ N209-ФЗ. Чтобы получить формулу расчёта автоматического анализа размещения информации,а также разъяснения о том, какие поля в нем учитываются вы можете обратиться в службу технической поддержки системы. Ответы службы технической поддержки также могут помочь вам избежать негативных последствий проверок контролирующих органов в части размещения информации о технических характеристиках многоквартирных домов.

В зависимости от вида услуг, который предотсавляет косметологический салон, есть требования к его работе, которые утвепждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24.12.2020 N 44 "Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг" (глава VIII, п. 8.2).

Исходя из положений части 3 статьи 164 ЖК РФ, во взаимосвязи с частью 4 статьи 158 ЖК РФ, в отсутствие решения собственников об установлении тарифа подлежит применению размер платы, установленный органом местного самоуправления на соответствующий период оказания услуг.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 "Об утверждении Правил противопожарного режима в Российской Федерации", требований размещать указатели "выход" и размещать поэтажные планы эвакуации нет, однако, рекомендуем подготовить и разместить в многоквартирном доме памятку для жителей о мерах пожарной безопасности. Оформите памятку в виде объявления. Пропишите, что для жителей добавили новые правила поведения в МКД. В тексте укажите по пунктам, что именно запрещено делать. Опишите каждый запрет доступным для обывателя языком. Обязательно сошлитесь на нормы закона – пункты 7, 16, 68, 85, 442, 447 Правил противопожарного режима, утверждённых постановлением Правительства от 16.09.2020 №1479.

На основании ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в МКД представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в доме, перепланировка - изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт. И переустройство, и перепланировка помещения в МКД проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с ОМСУ на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Надзор за соблюдением порядка перепланировки и переустройства помещений в МКД - это по новым правилам деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ в области государственного жилищного надзора (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ). Поступление, в частности посредством ГИС ЖКХ, в контролирующий орган обращений и заявлений о фактах нарушения требований к порядку осуществления перепланировки или переустройства помещений в МКД - основание для проведения внеплановой проверки (ч. 4.2 ст. 20).

Оплата коммунальной услуги по отоплению может осуществляться двумя способами: в течение отопительного периода либо равномерно в течение календарного года. Решение о выборе способа оплаты принимается органом государственной власти субъекта РФ (п. 42(1) Правил; п. 2 Постановления Правительства РФ от 29.06.2016 N 603). При этом первый способ оплаты применяется с начала отопительного периода в году, следующем за годом принятия в субъекте РФ соответствующего решения, а второй способ - с 1 июля года, следующего за годом принятия в субъекте РФ соответствующего решения. В случае принятия органом государственной власти субъекта РФ решения об изменении способа оплаты коммунальной услуги по отоплению размер платы за коммунальную услугу корректируется в I квартале календарного года, следующего за годом, в котором произошло изменение способа оплаты (п. 42(2) Правил). Корректировка производится по формуле (п. 6(1) Приложения N 2 к Правилам) Ежегодная корректировка размера платы за отопление осуществляется, если в жилых или нежилых помещениях многоквартирного дома полностью или частично отсутствуют индивидуальные или общие (квартирные) приборы учета, но есть коллективные (общедомовые) приборы учета и помещения, площадь которых составляет более 50% всех помещений многоквартирного дома, которые оборудованы распределителями. В последнем случае если оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется в течение отопительного периода, то решением общего собрания собственников помещений, членов товарищества или кооператива может быть установлена более частая периодичность корректировки. На основании данных корректировки плату пересчитывают (п. 42(1) Правил; п. 6 Приложения N 2 к Правилам).

Прямого запрета в законе нет, поэтому, да, председатель совета МКД может параллельно работать в УК.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, подписание договора управления с конкретным собственником носит, скорее, формальный характер. В таком случае, рекомендуем внести те данные, которые предоставил собственник, поскольку принятое решение большинством сосбтвенников автоматически распространяется на тех, кто не участвовал в голосовании.

Да, это возможно. В части 14 статьи 161 ЖК установлен минимально необходимый срок для заключения договора. Однако не установлен запрет на заключение договора после указанного срока. В этом случае будет формальное нарушение сроков, но стороны, действуя в рамках принципа свободы договора по статье 421 ГК могут заключить договор. При этом заключение договора возможно до проведения органом МСУ конкурса и отбора на нем управляющей организации.

Да, это так. Собственники помещений в доме платят в порядке, который определен постановлением Правительства от 06.05.2011 №354. В то же время УО платит в пользу РСО уже в порядке, который определен постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124. Два этих порядка как раз приводят к отличиям в оплате. Поэтому фактически именно УО платит за указанную разницу.

Вопрос, кто должен оборудовать площадки для накопления ТКО, прямым образом зависит от принадлежности участка под МКД. Если участок сформирован и является общим имуществом, то такая обязанность лежит на собственниках или лицах, которые управляют многоквартирными домами. Это следует из совокупного толкования п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 39 ЖК РФ. Плата за оборудование площадки для накопления ТКО включается в состав платы за содержание жилого помещения. Если участок не сформирован, т.е. земля муниципальная, то обязанность по созданию и содержанию мест накопления ТКО несут органы местного самоуправления. Это следует из писем Минстроя РФ от 03.04.2019 № 11696-АО/06, Минприроды РФ от 11.10.2019 № 08-25-53/24802 и от 07.03.2019 № 08-25-53/5268.