Ирэн Парсамян

Таким образом, исходя из буквального толкования первого предложения ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, обязательным условием выставления платы за коммунальный ресурс, потребляемый на СОИ, является наличие норматива потребления. В Вашем случае норматив потребления отсутствует, т.е. он равен 0. В такой ситуации выставлять водоотведение на СОИ нельзя, если только не было проведено общее собрание по указанному выше вопросу с определением размера расходов. В ряде случае ссылаются на п. 29 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества» (далее – «Правила установления и определения нормативов потребления»), в котором закреплено, что норматив отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в МКД определяется путем суммирования нормативов потребления КР ХВС и ГВС на СОИ.

Однако в силу п. 3 Правил установления и определения нормативов потребления нормативы потребления устанавливаются уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Соответственно, вышеуказанное положение п. 29 является методикой расчета норматива для государственного органа, а не методикой расчета водоотведения на СОИ для управляющей компании. Применяя эту формулу самостоятельно, управляющая компания, по факту, применяет несуществующий норматив, т.к. он в любом случае не утвержден.

На данной стадии изменить границы будет непросто, поскольку механизма, как такового, нет: дело в том, что в случае несогласия с результатами межевания собственники имеют право обратиться с административным исковым заявлением о признании акта, которым было произведено межевание, незаконным. Проблема также заключается в следующем: в соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Т.е. на текущий момент предполагается, что, так как публичные слушания прошли, проект межевания был утвержден, собственники согласны с существующим делением участка. Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Теоретически собственники помещений в МКД как участники долевой собственности могут принять решение об уменьшении размера общего имущества – придомовой территории. Для этого потребуется 100% голосов. Однако возникает другая проблема: необходим тот, кто этот участок примет себе в собственность. В Вашем случае, с наибольшей вероятностью, единственным покупателем (или безвозмездным получателем, смотря от договоренностей) будет Администрация. Соответственно, согласовывать возможность такой сделки собственникам нужно с ней. И уже затем, если администрация будет согласна, готовить новый проект межевания. Другой вариант – попробовать оспорить решение органам местного самоуправления в рамках административного судопроизводства, как мы упомянули выше.

Согласно статье 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Вместе с тем, у административных исковых заявлений есть одна неприятная особенность – по общему правилу они подаются в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. Хотя в силу части 7 статьи 219 КАС РФ пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом В качестве причины пропуска можно указать, например, тот факт, что на момент принятия решения у собственников не было информации о том, что межевание земли по старому проекту может повлечь за собой вред здоровью и жизни других людей.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе. Границей разделения ответственности для водоотведения между собственником и ТСЖ является раструб фасонного изделия (тройник, крестовина, отвод) на стояке трубопровода водоотведения. Этот же вывод сделал Верховный Суд РФ в Решении от 17 июня 2013 г. № АКПИ13-512: «отводы от первых стыковых соединений с ответвлениями от стояка канализации предназначены для подключения к внутридомовой инженерной системе водоотведения санитарно-технического оборудования, обслуживающего не более одной квартиры, а следовательно, в силу указанных норм закона не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома»

С точки зрения Правил предоставлении коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) (далее – «Правила») все остается по-прежнему: Согласно п. 81 Правил ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем в том числе на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю, с присутствием представителя теплоснабжающей организации. Тепловые инспекции (в любом субъекте) – это отделы в теплоснабжающей организации, чья задача, как правило, заключается в надзоре, в том числе, за соблюдением норм и правил пользования тепловой энергией, соблюдением Правил эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей, Правил техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей, Правил эксплуатации жилого фонда, Правил учета тепловой энергии и теплоносителя.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу статьи 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно п. 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) работы и услуги по содержанию общего имущества в МКД включают в себя работы по содержанию придомовой территории. Если нежилое помещение находится в МКД, то оно является участником общей долевой собственности. Это же касается и придомовой территории.

Соответственно, участие в расходах на уборку придомовой территории нежилого помещения выражается в обязанности вносить плату за содержание, как и в случае с собственниками жилых помещений.

Ранее по аналогичному вопросу мы задавали вопрос в службу технической поддержки ГИС ЖКХ и получили следующий ответ: Уважаемый пользователь! По Вашему вопросу сообщаем, что в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее - ГИС ЖКХ, система) если в договоре управления имеется несколько управляемых объектов и по одному или нескольким из них было досрочно прекращено управление, то в системе предусмотрена возможность изменить дату управления у объекта жилищного фонда в договоре управления. Для этого выполните следующие шаги: - перейдите на вкладку «Перечень управляемых объектов»; выберите необходимый дом, затем раскройте контекстное меню выбранного дома и нажмите на пункт «Изменить объект»; - в отобразившемся окне «Изменение управляемого объекта» в блоке «Период осуществления обязанностей по управлению многоквартирным домом, предусмотренный договором управления многоквартирным домом» - измените дату окончания и нажмите на кнопку «Сохранить»; - для вступления в силу изменений нажмите на кнопку «Разместить информацию об управляемых объектах».

В ГИС ЖКХ возможно исключение дома из лицензии органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченного на осуществление государственного жилищного надзора (далее - ГЖИ), информация об исключении отобразится в открытой части системы (дом будет отображаться в лицензии организации только при поиске по домам в статусе исключен). Если в реестре лицензий размещена некорректная информация о периоде управления домом, то Вы можете обратиться с уточнением в адрес ГЖИ. Направить обращение в адрес ГЖИ Вы можете в том числе из своего личного кабинета, воспользовавшись инструментарием раздела "Обращения". Обращаем внимание, что направить обращение возможно только в организацию, зарегистрированную в ГИС ЖКХ.

К сожалению, в отношении договора управления, заключенного на несколько объектов, в системе отсутствует техническая возможность подать заявку на расторжение по 1 из управляемых объектов.

Необходимо исходить из положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих деятельность ТСЖ. Согласно части 1 статьи 135 Жилищного кодекса РФ под ТСЖ понимается вид товариществ ТСН, представляющий собой объединение собственников помещений в МКД для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом собственников помещений в нескольких МКД, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в МКД либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких МКД, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества. В силу п. 2 ч. 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а в силу п. 3 этой же части – устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в МКД. В соответствии со ст. 144 Жилищного кодекса РФ одним из органов управления ТСЖ является общее собрание членов товарищества.

Согласно ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в том числе, установление размера обязательных платежей и взносов члена товарищества, утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества, утверждение смет доходов и расходов товарищества на год. Исходя из этих положений, ТСЖ является единым образованием, независимо от того, создано ли оно в одном доме или представляет собой объединение собственников помещений нескольких МКД. Цель многодомного ТСЖ, помимо прочего, - содержать общее имущество нескольких МКД. Учитывая, что такое ТСЖ создается для содержания имущества, общего для всех трех домов, полагаем, что эти вопросы должны разрешаться единым собранием. Вместе с тем, загвоздка может заключаться в том, что тариф не является единым для собственников помещений различных домов. Это несколько усложняет ситуацию, поскольку целесообразно, если голосовать в разрезе одного дома будут только члены товарищества, являющиеся собственниками помещений в этом доме (учитывая возможность выбрать иной тариф).

Но это не означает, что проведение «отдельного» собрания членов товарищества для каждого дома возможно, так как, повторимся, с точки зрения жилищного законодательства общее собрание членов товарищества – это единый орган. Создание «собраний товарищества в рамках дома» законодательством не предусмотрено. Итого: учитывая, что тариф может быть выбран разный в зависимости от конкретного дома, ситуация неоднозначная. Однако если читать Жилищный кодекс РФ буквально, общее собрание членов товарищества должно быть единым. Соответственно, Вы можете попробовать обжаловать предписание в судебном порядке (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно абз. 5 п. 109 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке. Учитывая, что собственник каждой квартиры является заинтересованным лицом, он так или иначе должен иметь в своем распоряжении подписанный акт. Относительно того, необходимо ли составлять акт на каждый день, - обратимся к п. 111, п. 112 Правил предоставления коммунальных услуг. Согласно п. 111, датой и временем, начиная с которых считается, что коммунальная услуга предоставляется с нарушением качества, являются: А) Дата и время обнаружения исполнителем факта нарушения качества коммунальной услуги всем или части потребителей;

Б) Дата и время доведения потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы сообщения о факте нарушения качества коммунальной услуги, указанные исполнителем в журнале регистрации сообщений потребителей, если в ходе проведенной в соответствии с настоящим разделом проверки такой факт будет подтвержден, в том числе по результатам проведенной экспертизы; В) Дата и время начала нарушения качества коммунальной услуги, которые были зафиксированы прибором учета, который предназначен для этих целей, если данный прибор способен сохранять зафиксированные сведения. Г) Дата и время начала нарушения качества коммунальной услуги, которые были зафиксированы в акте проверки качества предоставляемых коммунальных услуг. П. 112. Период нарушения качества коммунальной услуги считается оконченным: А) С даты и времени установления исполнителем факта возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества всем потребителям; Б) С даты и времени доведения потребителем до сведения аварийно-диспетчерской службы исполнителя сообщения о возобновлении предоставления ему коммунальной услуги надлежащего качества.

В) С даты и времен, указанных в акте о результатах проверки по итогам устранения причин нарушения качества коммунальной услуги Г) С даты и времени возобновления предоставления коммунальной услуги надлежащего качества, которые зафиксированы прибором учета, который предназначен для этих целей и способен сохранять зафиксированные сведения. Таким образом, для определения, сколько актов составлять на каждый случай, необходимо определить количество периодов нарушения качества коммунальной услуги. Их может быть 22 (если каждый день качество нарушалось и возобновлялось), а может быть и 1 (если это единый период и качество оставалось низким на протяжении всех 22 дней).

Согласно п. 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания. Заранее трудно сказать, как к этому отнесется суд, но на практике суды исходят из существенности нарушения (например, решение № 2-884/2018 Ленинского районного суда). Согласно части 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Что для судов в вопросе уведомления является существенным? – то, как в случае присутствия отсутствовавшего собственника его голос мог повлиять на исход голосования. Если Вы говорите об уведомлении управляющей компании о расторжении договора, то необходимо обратиться к общим положениям гражданского законодательства. Согласно статье 450.1 Гражданского кодекса РФ, право на односторонний отказ от исполнения договора может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора.

Надлежащим уведомлением управляющей компании будет уведомление, которое позволит сделать однозначный вывод о получении его адресатом (стандартно – заказное письмо).

Для правильного ответа на вопрос обратимся к положениям Жилищного кодекса РФ, регулирующим правовой статус члена ТСЖ. Согласно части 1 статьи 143 Жилищного кодекса РФ, членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. В силу части 2 той же статьи, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. В соответствии с частью 3 той же статьи, членство в товариществе прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме. Как видно, жилищное законодательство связывает возможность вступления в ТСЖ с правом собственности на помещение. Что касается правления: в силу части 2 статьи 147 Жилищного кодекса РФ правление товарищества избирается из числа членов товарищества. Таким образом: не собственник не может быть членом товарищества и, как следствие, членом правления товарищества.

Согласно п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной Минстроем РФ, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома. В силу п. 27 Требований к содержанию общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) ответственные лица (в данном случае – управляющая организация) обязаны в установленном порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на дом. Таким образом, акты выполненных работ (в т.ч. за предшествующий отчетный период) являются частью технической документации, с которой собственник (в т.ч. председатель совета МКД) имеет право ознакомиться по запросу. \

Однако такое ознакомление, а также предоставление копий осуществляется по запросу. Т.е. обязанность появляется с момента запроса.

Для правильного ответа на вопрос обратимся к ГОСТ Р 55964-2014. «Национальный стандарт РФ. Лифты. Общие требования безопасности при эксплуатации» (далее – «ГОСТ») Согласно п. 7.6.2 ГОСТа, в состав работ, выполняемых при капитальном ремонте лифта (работ капитального характера) входят ремонт или замена одного или нескольких узлов (составных частей): лебедки главного привода и ее составных частей: редуктора, червячной пары, тормоза, отводного блока, моторной или редукторной полумуфт; электродвигателя лебедки главного привода; канатоведущего шкива лебедки главного привода, барабана трения; оборудования гидропривода (гидроагрегата, гидроцилиндра, трубопроводов); привода дверей кабины и его составных частей: редуктора, электродвигателя, балки привода дверей; постов управления; кабины и ее составных частей: рамы кабины, рамы пола, щитов купе кабины, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии) грузовзвешивающего устройства; дверей шахты, кабины и их составных частей: створок, порогов, замков, верхних балок дверей; шкафа управления и его составных частей: электронных плат, трансформаторов;

преобразователя частоты и его составных частей: силового модуля, сетевого фильтра, тормозного резистора, электронных плат; натяжного устройства уравновешивающих канатов; ограничителя скорости в сборе, шкива ограничителя скорости, натяжного устройства ограничителя скорости; ловителей; противовеса и его составных частей: рамы противовеса, подвески в сборе, отводных блоков (при наличии); разводки проводов по машинному помещению, шахте и кабине; подвесного кабеля; тяговых элементов; уравновешивающих канатов, цепей; каната ограничителя скорости; буфера. Следовательно, любая из вышеуказанных работ носит капитальный характер и финансируется за счет средств, выделяемых на капитальный ремонт. Заменять при этом лифт полностью нет необходимости.

Здравствуйте! В Вашем случае есть 3 способа финансирования расходов на замену лифта (не включая уже имеющиеся средства капитального ремонта): 1. Региональная программа ускоренной замены лифтов – очень долгий и проблематичный вариант в Ваших условиях, т.к. лифт уже остановлен. И, кроме того, зависит от включения или не включения Вашего региона в эту программу. 2. Починка за счет дополнительных средств собственников с последующим зачетом этих средств в будущие платежи за кап. ремонт (нужно решение общего собрания). 3. Починка за счет средств управляющей организации с последующим переносом затрат на регионального оператора (если формирует он)/собственников (спец. счет). Пример положительного исхода – дело А60-63605/2017, в котором управляющая компания взыскала средства с фонда (а Верховный Суд РФ оставил решение суда первой инстанции без изменений).

Отметим, что работы по ремонту лифта не могут выполняться за счет средств, выделяемых на текущий ремонт – это следует из п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22: «перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество или кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». Данные денежные средства должны использоваться целевым образом.

В соответствии с ч. 2 ст. 20 Федерального закона "О водоснабжении и водоотведении" от 07.12.2011 N 416-ФЗ (ФЗ "О водоснабжении и водоотведении") коммерческий учет воды и сточных вод осуществляется в соответствии с правилами организации коммерческого учета воды и сточных вод, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.09.2013 N 776 (Правила N 776). Согласно п. 1 Правил № 776, Правила № 776 распространяются на отношения, возникающие при предоставлении коммунальных услуг, в той части, в которой такие отношения не урегулированы жилищным законодательством РФ, в том числе Правилами № 354. Коммерческий учет воды расчетным способом при неисправности прибора учета регулируется разделом 3 Правил № 776.

В соответствии со статьей 419 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица. Поскольку договор на обслуживание у Вас был заключен с ТСЖ, а не собственниками, обязательства перед ликвидированной организацией прекратились. Следовательно, в данной ситуации не применяются положения о продолжении управления до выбора нового способа управления. А управлять домом ТСЖ с момента внесения записи о ликвидации в Единый государственный реестр юридических лиц не может.