Ирэн Парсамян

Согласно п. 26.1 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290) в перечень работ входят работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок. В соответствии с п. 90 Основ ценообразования в области обращения с твердыми коммунальными отходами (утв. Постановлением Правительства РФ от 30.05.2016 № 484) необходимая валовая выручка регионального оператора определяется как сумма необходимой валовой выручки организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в области обращения с твердыми коммунальными отходами, включая расходы на приобретение контейнеров и бункеров для накопления ТКО и их содержание. Исходя из содержания этого пункта, ремонтом контейнеров для накопления ТКО занимаются региональные операторы: эта статья расходов включается в тариф. Управляющая компания занимается содержанием контейнерных площадок.

Согласно п. 14 Приложения № 1 к Правилам предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354) допустимая продолжительность перерыва отопления – не более 24 часов (суммарно) в течение 1 месяца. За каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва отопления, исчисленной суммарно за расчетный период, в котором произошло указанное превышение, размер платы за коммунальную услугу за такой расчетный период снижается на 0,15 процента размера платы, определенного за такой расчетный период. Учитывая, что отопительный сезон начался 01.09.2021, все 6 дней отопления фактически не было, то есть можно говорить о перерыве. В таком случае – да, действительно, перерасчет положен; выполняет его исполнитель коммунальной услуги (стандартно – управляющая компания; при прямых договорах – РСО).

Ответственность управляющей компании следует из ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ: «при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность, в том числе, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Согласно п. 6.4.5 Свода правил «Встроенные подземные автостоянки» (СП 154.13130.2013) использование зарядных и пусковых электроприборов и устройств автономного и стационарного исполнения в помещениях подземных автостоянок запрещается. Вместе с тем, исходя из разъяснений ФГБУ ВНИИПО МЧС России (http://vniipo-help.ru/data/uploads/ustrojstvo-dlja-zarjadki-avtomobilej-v-podzemnoj-avtostojanke.pdf), данный пункт будет исключен из новой редакции свода правил. Но сейчас он все еще действует. В теории возможно установить и эксплуатировать такое зарядное устройство вне подземного паркинга. Для этого, во-первых, нужно разработать схему или техническую документацию зарядной станции (либо фасада), с местом подключения (для этого следует согласовать с РСО техническое присоединение); во-вторых, определить место для паркинга; в-третьих, инициировать общее собрание собственников и внести в повестку вопросы: -) Об использовании общего имущества (с его указанием) для монтажа оборудования зарядной станции; -) Об аренде парковочного места, условий договора аренды. Зачем второй вопрос? – дело в том, что собственники вряд ли согласятся выделять место под зарядку на безвозмездной основе.

Кворум – как при принятии решения о пользовании общего имущества и об определении лица, уполномоченного на заключение договора об использовании общего имущества (п. 3, п. 3.1 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ) – 2/3 (ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, это возможно вне подземной парковки (на сегодняшний день), но стоит учитывать, что правовое регулирование на данный момент отсутствует.

Для правильного ответа проанализируем положения статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 1 настоящей статьи плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен: -) договором управления МКД; -) решением общего собрания членов ТСЖ. В силу части 14 настоящей статьи лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после наступления дня установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена.

Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Жилищный кодекс РФ не предоставляет возможность изменения правил начисления пени. Более того, не предоставляет возможность ограничивать право на обращение в суд с заявлением о взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Что касается изменения срока внесения платы за жилищно-коммунальные услуги: как отмечено Выше, это возможно в случае управления управляющей компанией через договор управления МКД, либо, в случае управления ТСЖ, через решение общего собрания членов ТСЖ. Таким образом: 1) Пени Вы в любом случае рассчитываете по правилам, установленным частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ. Ограничить Ваше право на обращение в суд нельзя;

2) Если решение об изменении срока внесения платы отражено в договоре управления, то оно считается действительным; если не отражено, то, исходя из буквы закона, применять эти сроки Вы не обязаны. Начальный срок начисления пени тоже зависит от этого.

В соответствии с Квалификационным справочником должностей руководителей, специалистов и других служащих (утв. Постановлением Минтруда России от 21.08.1998 № 37) к главному инженеру выдвигаются следующие требования: -) высшее профессиональное (техническое) образование -) стаж работы по специальности на руководящих должностях в соответствующей профилю предприятия отрасли хозяйства не менее 5 лет.

Согласно пп. 1 п. 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе – существенного нарушения принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания. В соответствии с частью 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается общее собрание, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. По общему правилу у управляющей компании не всегда имеются сведения об адресе регистрации собственника.

И судебной практики однозначной нет. Поэтому по возможности Вам имеет смысл направить уведомления в два адреса, если информация все-таки имеется. Но если такой информации нет, направление по адресу нахождения помещения, на наш взгляд, – это надлежащее уведомление. Ведь у Вас точно так же может и не быть информации об отсутствии собственника. Насколько это грубое нарушение суд будет оценивать с учетом всех обстоятельств, в том числе – мог ли объективно собственник забрать данное уведомление, предупредил ли о своем длительном отсутствии, и пр. факторы.

Требования к содержанию платежного документа регламентированы п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354). Так, согласно пп. «в», в платежном документе делается указание на оплачиваемый месяц, наименование каждого вида оплачиваемой коммунальной услуги, тариф (цена), единицы измерения. При этом указание на срок оплаты среди требований нет. Это обосновывается тем, что в соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги ежемесячно вносится до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья. Поскольку обязанность по внесению платежей возникает у собственника, согласно части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, с момента возникновения права собственности на помещение, можно презюмировать, что у собственника уже имеется информация о сроках внесения платы. Соответственно, все сроки регламентированы либо Жилищным кодексом РФ, либо отдельно предусмотрены договором управления или решением общего собрания членов ТСЖ.

Указывать их в ЕПД обязанности нет. Ответственности за не указание также нет. При этом, так как своевременность внесения платы зависит от уровня правового просвещения граждан, Вы можете дополнительно указать эти сведения в ЕПД.

Согласно п. 148(1) Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) собственник нежилого помещения в многоквартирном доме в целях обеспечения обращения с твердыми коммунальными отходами заключает договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами непосредственно с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Следовательно, действительно, собственники нежилых помещений заключают договора напрямую с РСО.

Согласно п. 29 статьи 1 ГрК РФ машино-место – это предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В силу п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) машино-место приравнено к нежилому помещению. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 20.12.2018 № 46-П пришел к выводу, что условием возникновения обязанности собственника/пользователя помещения в МКД, подключенном к централизованным сетям теплоснабжения, оплатить коммунальную услугу по отоплению является фактическое потребление поступающей в этот дом тепловой энергии, в том числе при теплоотдаче от расположенных в помещении элементов системы отопления.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в определении от 07.06.2019 № 308-ЭС18-25891 указала: собственники/иные законные владельцы потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри МКД, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота По смыслу пп. «е» п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) под отоплением понимается подача по централизованным сетям теплоснабжения и внутридомовым инженерным системам отопления тепловой энергии, обеспечивающей поддержание в жилом доме, в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, в помещениях, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, нормативной температуры воздуха.

Резюмируя изложенное: даже при отсутствии элементов системы отопления, непосредственно обогревающих машино-места, имеется теплоотдача, которая позволяет поддерживать нормативную температуру конкретно на этих машино-местах. Судебная практика, в которой суд приходит к аналогичному выводу – Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 25 декабря 2020 года по делу А26-12433/2019. В таких условиях можно говорить, что машино-место является помещением, не оборудованным ИПУ, и применяется положение абз. 2 п. 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг: В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором ни одно жилое или нежилое помещение не оборудовано индивидуальным и (или) общим (квартирным) прибором учета тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3 и 3(4) приложения N 2 к Правилам на основании показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии Формула 3: Pi= (Vi + Si*(Vд-[Vi)/Sоб)*Тт Si – общая площадь помещения Vд – объем потребленной за расчетный период в МКД тепловой энергии [Vi – сумма всех Vi

Sоб – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД Тт – тариф на тепловую энергию Vi – объем потребленной за расчетный период в помещении тепловой энергии, определяемый при отсутствии ИПУ по формуле: Vi = Si * (Vд/Sоб-Sинд+Sои), где Si – площадь помещения Vд – потребление в доме Sоб – общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД Sинд - общая площадь жилых и нежилых помещений, в которых технической документацией на многоквартирный дом не предусмотрено наличие приборов отопления, Sои – общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях: -) Выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод); -) Решение о выборе способа управления МКД не принято или не реализовано, либо общее собрание не проведено или не имело кворума; -) В течение 6 месяцев до дня проведения открытого конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Таким образом, по смыслу указанной нормы, открытый конкурс является «подстраховкой» на случай, если общее собрание собственников как орган управления МКД не выбрало и не реализовало способ управления. При этом, если исходить из вопроса, выбор какого органа – администрации (именно она проводит конкурс) или общего собрания собственников в приоритете -, то решение общего собрания собственников имеет большее значение.

Об этом, в частности, свидетельствует часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, которая гласит, что способ управления МКД может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников, а также часть 8.1. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в которой закреплено право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом Это подтверждает и положительная судебная практика, например, решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу А59-6228/2020: «Выбор управляющей организации посредством проведения публичных процедур не ограничивает право собственников помещений МКД на выбор способа управления многоквартирным домом, равно как не создает управляющей организации, с которой договор управления заключен по результатам конкурса, каких-либо преимуществ»

Более того, это же закреплено и в п. 39 Порядка проведения открытого конкурса: «В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится». Таким образом: по общему правилу открытый конкурс – это лишь инструмент, который позволяет избежать ситуации, когда в доме не выбран и не реализован способ управления. Его нельзя сравнивать с общим собранием, поскольку он не подменяет волю жильцов, а выполняет роль защитного механизма. Однако решение органа местного самоуправления о выборе управляющей компании по своей силе равнозначно решению общего собрания собственников. Вместе с тем, общее собрание остается органом, который уполномочен изменить способ управления либо выбрать иную управляющую компанию. 2. Согласно п. 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о заключении собственниками помещений, действующими от своего имени, прямых договоров.

Оно не зависит от того или иного способа управления. Следовательно, если собственники ранее приняли решение на общем собрании собственников о переходе на прямые договоры, предполагается, что договорные отношения сохраняются и при смене управляющей компании. Если только при изменении способа управления не было принято решение о «возвращении» к прежним договорным правоотношениям. Более практически сложный вопрос – если переход на прямые договоры был обусловлен задолженностью предыдущей управляющей перед РСО. В таком случае можно обратиться к судебной практике. Так, Арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 30.11.2020 по делу А28-4687/2019 делает вывод: «буквальное толкование положений части 2 статьи 157.7 Жилищного кодекса РФ… не свидетельствует о том, что расторжение договора с управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией. Цель введения в Жилищный кодекс РФ названной нормы состоит в соблюдении прав РСО и конечных потребителей».

Следовательно, задолженность предшествующей управляющей компании не делает невозможным возврат к предшествующим отношениям из договора поставки коммунальной услуги, если собственники изъявят такое желание. Однако, в любом случае, стоит всегда обращать внимание на условия договора управления и избегать ситуаций, когда согласно договору при прямых договорах с РСО исполнителем все равно будет указана управляющая компания. Исходя из этого, администрация может и должна учесть особенности договорных отношений между РСО и собственниками помещений.

допишите, пожалуйста, ниже вопрос № 3

Согласно части 4 статьи 161 Жилищного кодекса РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях: -) Выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод); -) Решение о выборе способа управления МКД не принято или не реализовано, либо общее собрание не проведено или не имело кворума; -) В течение 6 месяцев до дня проведения открытого конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано. Таким образом, по смыслу указанной нормы, открытый конкурс является «подстраховкой» на случай, если общее собрание собственников как орган управления МКД не выбрало и не реализовало способ управления. При этом, если исходить из вопроса, выбор какого органа – администрации (именно она проводит конкурс) или общего собрания собственников в приоритете -, то решение общего собрания собственников имеет большее значение.

Об этом, в частности, свидетельствует часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, которая гласит, что способ управления МКД может быть выбран и изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников, а также часть 8.1. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в которой закреплено право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом Это подтверждает и положительная судебная практика, например, решение Арбитражного суда Сахалинской области по делу А59-6228/2020: «Выбор управляющей организации посредством проведения публичных процедур не ограничивает право собственников помещений МКД на выбор способа управления многоквартирным домом, равно как не создает управляющей организации, с которой договор управления заключен по результатам конкурса, каких-либо преимуществ»

Более того, это же закреплено и в п. 39 Порядка проведения открытого конкурса: «В случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится». Таким образом: по общему правилу открытый конкурс – это лишь инструмент, который позволяет избежать ситуации, когда в доме не выбран и не реализован способ управления. Его нельзя сравнивать с общим собранием, поскольку он не подменяет волю жильцов, а выполняет роль защитного механизма. Однако решение органа местного самоуправления о выборе управляющей компании по своей силе равнозначно решению общего собрания собственников. Вместе с тем, общее собрание остается органом, который уполномочен изменить способ управления либо выбрать иную управляющую компанию. 2. Согласно п. 4.4 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о заключении собственниками помещений, действующими от своего имени, прямых договоров.

Оно не зависит от того или иного способа управления. Следовательно, если собственники ранее приняли решение на общем собрании собственников о переходе на прямые договоры, предполагается, что договорные отношения сохраняются и при смене управляющей компании. Если только при изменении способа управления не было принято решение о «возвращении» к прежним договорным правоотношениям. Более практически сложный вопрос – если переход на прямые договоры был обусловлен задолженностью предыдущей управляющей перед РСО. В таком случае можно обратиться к судебной практике. Так, Арбитражный суд Волго-Вятского округа в Постановлении от 30.11.2020 по делу А28-4687/2019 делает вывод: «буквальное толкование положений части 2 статьи 157.7 Жилищного кодекса РФ… не свидетельствует о том, что расторжение договора с управляющей организацией делает невозможным заключение следующего договора с иной организацией. Цель введения в Жилищный кодекс РФ названной нормы состоит в соблюдении прав РСО и конечных потребителей».

Следовательно, задолженность предшествующей управляющей компании не делает невозможным возврат к предшествующим отношениям из договора поставки коммунальной услуги, если собственники изъявят такое желание. Однако, в любом случае, стоит всегда обращать внимание на условия договора управления и избегать ситуаций, когда согласно договору при прямых договорах с РСО исполнителем все равно будет указана управляющая компания. Исходя из этого, администрация может и должна учесть особенности договорных отношений между РСО и собственниками помещений.

Согласно части 9.2 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, определяется при наличии ОДПУ исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, который утверждается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, с проведением перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Исключением является ситуация принятия на общем собрании собственников помещений в МКД решения об определении размера расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в МКД на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.