Управление многоквартирными домами – профильное, но не единственное направление деятельности CoastManadgement.net («Побережье») в сфере недвижимости. Компания функционирует как партнерство двух физических лиц, близкое к организационно-правовой форме «фонд», установленной ст. 123.17 ГК РФ.
Сегодня мы расскажем, как компании удалось добиться лояльности жителей и чему отечественным управляющим организациям стоит поучиться у зарубежных коллег.
Как проводится проверка пожарной безопасности в МКД896071
Чем занимается компания
Для компании CoastManadgement.net («Побережье») управление многокваритрными домами – одно из направлений её деятельности, причём некоммерческое. Это принципиально отличает её от российских управляющих организаций, для которых управление МКД – это вид предпринимательства.
Компания оказывает полный спектр услуг по управлению ТСЖ, объектам коммерческой недвижимости, собственникам и арендаторам помещений в многоквартирных домах, а также малоквартирных домах – от 2-х до 15 включительно и частным домам одного и более собственников.
«Побережье» управляет зданиями среднего класса и элитными многоквартирными домами в Лос-Анджелесе и графствах Вентура, включающих 16 и более квартир. У неё простой и эффективный подход к своим клиентам: она обслуживает индивидуально каждого собственника или арендатора многоквартирного дома в виде имущественного комплекса или его части (квартиры, иного помещения), как если бы он был её единственным клиентом.
Жильцу дома достаточно позвонить в рабочее время, и менеджмент компании рассмотрит обращение и предложит клиенту предложение, лучшим образом отвечающее его требованиям.
Договор с новым клиентом не исключает его прежних подрядчиков, главное, чтобы у них была лицензия и страховка своей деятельности. Договор может быть расторгнут по первому требованию клиента через 60 суток после предоставления им письменного уведомления.
Компания выступает агентом собственников и пользователей объектов недвижимости – строительных организаций, коммерческих банков, кредитных союзов, пенсионных фондов, отдельных граждан и их ассоциаций. То есть речь идёт об агентском договоре, в котором «Побережье» обязуется за вознаграждение совершать сделки с третьими лицами от своего имени, но за счёт клиента.
Компания управляет активами в качестве доверительного агента клиента. И отвечает за то, чтобы её клиенты получали максимальные возможности за каждый доллар, потраченный на эксплуатацию имущества.
Это означает, управляющая организация должна убедиться в том, что её клиенты не платят:
- чрезмерную ставку оплаты,
- за чрезмерное количество выставленных счетов,
- за некачественную работу,
- за ненужную работу.
Цель деятельности «Побережья» – минимизировать операционные расходы собственников, то есть текущие затраты по эксплуатации объекта недвижимости, и максимизировать доходы от аренды для арендодателей.
Дезинфекция в многоквартирном доме390703
Какие услуги оказывает компания
Партнёры «Побережья» – юридическая корпорация «Michael T. Chulak & Associates» и сервисная компания «Coast Security Services». Они на коммерческой основе оказывают услуги собственникам и пользователям объектов недвижимости, дополнительные к ресурсным и техническим.
«Побережье» гарантирует своим клиентам надёжность и эффективность сотрудничества с перечисленными организация, поэтому по мере возникновения у них потребностей в их услугах, клиенты через свою управляющую компанию («Побережье») обращаются в первую очередь к ним.
В юридической корпорации состоят лицензированные адвокаты. Она представляет интересы клиентов по всей Калифорнии, оказывает им гражданские и бизнес-корпоративные услуги.
В части обслуживания собственников и пользователей помещений в многоквартирных домах корпорация разработала стратегию защиты, в том числе судебной, их имущества. Она же обеспечивает благонадежность индивидуальных или коллективных соглашений, заключаемых клиентами с подрядчиками без непосредственного участия корпорации.
Аналогичную защиту корпорация обеспечивает корпоративным клиентам – собственникам домов, предоставляющим квартиры и иные помещения в аренду, делая акцент на развитии их бизнеса. Кроме того компания готовит и сопровождает сделки клиентов по продаже или обмену недвижимого имущества, предоставляет финансово-правовые и иные консалтинговые услуги, проводит бесплатные правовые семинары.
Сервисная компания обеспечивает клиентов сантехникой и средствами защиты. Устанавливает охранные, противопожарные, медицинские и другие системы сигнализации, камеры видеонаблюдения.
Последнее весьма актуально, потому что по данным статистики преступности от Федерального бюро расследований, в США взлом и кража имущества из домов происходит в среднем каждые 15,4 секунды.
«Побережье» является членом Тихоокеанской ассоциации риелторов и оказывает услуги по покупке и продаже объектов недвижимости домовладельцам, собственникам и пользователям квартир и других помещений. Кроме того, клиента «Побережья» могут рассчитывать на бухгалтерские и финансовые услуги.
Что делает компания для достижения цели
«Побережье» не оказывает услуги по обслуживанию клиентов напрямую. Руководство считает, что непосредственное предоставление таких услуг создает конфликт интересов, которые не могут быть решены удовлетворительно.
Имеется в виду следующее. Компании, которые непосредственно предоставляют услуги по обслуживанию недвижимости, занимаются предпринимательством и нацелены на максимальное увеличение своей прибыли. Эта законная цель находится в непосредственном конфликте с целью владельца недвижимости, которая заключается в минимизации расходов на её содержание.
«Побережье» считает, что управляющая организация не может согласовать этот конфликт интересов, если она предоставляет сервисное обслуживание своему клиенту. Например, величина расходов такой организации на проведение работ по окраске здания может оказаться для неё высокой и повлиять на её суждение о том, насколько необходимо их проведение.
«Побережье» нанимает независимые, сторонние компании:
- подрядчиков по обслуживанию недвижимости для поставки коммунальных ресурсов,
- технические службы,
- менеджеров по непосредственному управлению объектами недвижимости.
При этом компания сохраняет стимул и способность в полной мере защищать владельцев недвижимости без дополнительной финансовой нагрузки на рентабельность эксплуатации объекта управления. Управляющая компания, которая непосредственно оказывает услуги по обслуживанию, может не иметь таких же стимулов или способностей.
Что будет, если УО не повесит в доме табличку о месте для курения210310
Как компания строит работу
Каждый многоквартирный дом под управлением «Побережья» имеет персонального менеджера. Его имя и контакты вывешиваются на видном месте многоквартирного дома. Это нужно для того, чтобы собственники и пользователи помещениями МКД имели возможность оперативно поддерживать с ним связь.
От менеджера требуется постоянно повышать свою квалификацию по управлению МКД. Для этого «Побережье» периодически проводит учебные занятия и выдаёт сотрудникам специализированную литературу.
Менеджер должен обладать необходимыми навыками работы с компьютером и другой оргтехникой, заполнять стандартные бланки писем и отчёты по управлению. От него требуется знание и соблюдение всех правовых норм управления недвижимостью, а также своевременное письменное информирование руководства о рисках управления вверенного ему объекта.
Надёжность в исполнении обязанностей, готовность и способность работать по гибкому графику, стрессоустойчивость в аварийных и критических ситуациях, способность относиться к каждому клиенту с уважением, добротой и терпением, соблюдение всех правил и процедур управляющей компании – основные требования к менеджеру.
С каждым менеджером управляющая организация заключает договор, в котором кроме его прав и обязанностей оговаривается заработная плата. Отработанные менеджером часы контролируются диспетчером «Побережья», который обязан предоставлять еженедельные отчёты руководству управляющей организации.
Кто может контролировать дополнительные услуги управляющей компании137672
Что мы можем перенять от компании
«Побережье» активно заботится о своих клиентах. Компания проводит опросы, чтобы узнать потребности собственников и пользователей помещений в МКД. Такие опросы демонстрируют относительную важность или отсутствие важности услуг и работ для клиентов.
Например, клиенты подсказывают управляющей организации, важна ли для них установка в доме бассейна или гидромассажной ванны, какие объявления необходимо разместить в подъезде. Нужно ли установить камеры видеонаблюдения.
Компания публикует памятки для жителей по предупреждению преступности:
- Внешние двери, имеющие стекло в пределах досягаемости дверного замка, должны иметь стекло, заменённое твёрдым материалом. В противном случае грабитель может разбить стекло, а затем проникнуть внутрь, чтобы открыть дверь изнутри.
- Поместите видимый знак охранной сигнализации над входной дверью в квартиру, чтобы сообщить потенциальным преступникам, что имущество защищено.
- Всегда устанавливайте глазки во внешние двери так, чтобы было удобно определить, кто находится у двери.
- Ежедневно забирайте газеты из почтового ящика. Если в ящике накопилась почта, взломщик может подумать, что в квартире никто не живёт.
- Убедитесь, что дверные петли на всех наружных дверях находятся внутри, а не снаружи. Если петли находятся снаружи, дверь легко снимается.
- Никогда не оставляйте заметки членам семьи или поставщикам услуг на входной двери или в другом видимом месте. Взломщики узнают, что вас нет дома.
Когда вы собираетесь уехать на долгое время, отрегулируйте телефонный звонок на самый низкий уровень громкости. Телефонный звонок, оставшийся без ответа – сигнал для грабителя, что ваш дом пуст.
Никогда не записывайте сообщения о том, где вы находитесь или когда вернётесь, на свой домашний автоответчик.
Деятельность «Побережья» носит некоммерческий характер, максимально приближенный к потребностям и интересам собственников помещений в МКД. Основной доход её владельцам приносят вознаграждения по агентским договорам, деятельность партнёрских коммерческих юридической и сервисной организаций.
Автор статьи – Александр Телегин, кандидат экономических наук, Государственный советник РФ 1 класса.
