Размер платы за содержание жилого помещения определяют общее собрание собственников или муниципалитет, а также УО и застройщик – в первые три месяца после сдачи новостройки. Читайте, какой размер платы должна использовать УО по истечении этих трёх месяцев.
Застройщик после ввода дома в эксплуатацию заключает договор с УО на три месяца
Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:
- в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
- в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.
После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.
Вправе ли застройщик выбрать УО для новостройки на общем собрании76400
В течение трёх месяцев УО в новостройке использует размер платы за содержание из договора с застройщиком
В одном из новых многоквартирных домов Московской области работала УО от компании, которая построила этот дом. Управляющая организация и застройщик в договоре прописали пункт о его пролонгации, пока:
- стороны не заявят о прекращении его действия;
- собственники не примут иного решения на ОСС;
- застройщик не передаст все помещения, кроме общих, новым владельцам.
Ничего из этого не произошло, и УО продолжила управлять новостройкой, применяя оговорённый с застройщиком размер платы за содержание жилого помещения. На такие действия компании в орган ГЖН пожаловался один из собственников квартир: он посчитал, что по истечении трёх месяцев, указанных в ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, расчёт платы должен проводиться исходя из муниципального тарифа.
Госжилинспекция провела документарную проверку УО и вынесла предписание: компания должна сделать жителям перерасчёт и использовать размер платы, утверждённый органом местного самоуправления – на шесть рублей меньше, чем оговорённый с застройщиком.
УО с этим не согласилась и подала иск в суд, требуя признать предписание незаконным (дело № А41-73898/21). Компания указала, что подписанный с застройщиком договор по-прежнему действует, а значит, она вправе использовать при расчётах согласованный в ДУ размер платы.
Вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках157010
УО вправе вести с застройщиком расчёты за содержание дома по размеру платы из договора с ним
Суд первой инстанции, разбирая дело, указал, что, согласно п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, в случае заключения договора управления МКД по ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, его срок составляет не более трёх месяцев. В этот период УО правомерно применяла к застройщику и владельцам квартир согласованный размер платы.
Но в дальнейшем, по истечении трёх месяцев, к работе УО должны применяться общие для всех управляющих организаций требования, прописанные в ЖК РФ:
- размер платы за содержание жилого помещения утверждают собственники на ОСС с учётом предложений УО;
- если такое решение не принято, то применяется муниципальный тариф (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).
Нормы Гражданского кодекса РФ в отношениях с владельцами помещений уже не используются – правомерно применение требований ЖК РФ. При этом в отношениях с застройщиком как с собственником ещё не проданных квартир УО вправе использовать прежние отношения по договору управления и применять более высокий размер платы.
Суд отметил, что компания пыталась организовать в доме общее собрание, но оно нелегитимно из-за отсутствия кворума. В деле не было доказательств, что в доме передана в собственность большая часть помещений, значит, ОСС не могло состояться и иметь соответствующий кворум (ст. 65 АПК РФ).
В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, обязанность застройщика заключить договор управления с УО до проведения открытого конкурса не наделяет их правом произвольно устанавливать размер платы за жилое помещение для собственников. Они должны соблюдать положения ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Предписание органа Госжилнадзора осталось в силе, а иск УО суд отклонил.
С какими проблемами сталкивается УО при управлении новостройкой106000
После трёх месяцев в расчётах с жителями УО должна использовать тариф ОМС или размер платы по решению ОСС
УО подала жалобу в апелляционный суд, считая, что решение первой инстанции нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности. Она настаивала, что договор, заключённый с застройщиком, пролонгирован и действует на тех же условиях, в том числе в отношении собственников помещений в новостройке.
Апелляционный суд не согласился с такой позицией управляющей организации. Он повторил доводы первой инстанции, отметив, что компания в одностороннем порядке увеличила размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД. Предписание органа ГЖН осталось в силе, а жалобу судья отклонил.
Компания обратилась в кассационную инстанцию, но и там не смогла оспорить требования надзорного органа и решения судов. Судья повторил, что после трёх месяцев действия договора между УО и с застройщиком применяются общие правила установления размера платы за содержание жилья: по решению ОСС или, в его отсутствие, используется муниципальный тариф.
На заметку управляющим организациям
Член Экспертного совета Ассоциации «Р1» Татьяна Дёмина – генеральный директор ООО УК «Азбука быта», организации застройщика, работающей в Кирове, Ульяновске и Ижевске. Эксперт считает, что для успешного проведения ОСС и утверждения на нём размера платы за содержание новостройки УО необходимо:
- Уже на этапе продажи квартир готовить собственников к тому, какой примерно размер платы необходим в МКД для его надлежащего содержания с учётом особенностей дома: благоустройства двора, наличия малых архитектурных форм и ландшафтного дизайна, элементов умного дома. Об этом должны рассказывать сотрудники отдела продаж.
- Иметь чёткую калькуляцию размера платы и уметь его обосновать.
«Мы как УО на первом ОСС представляем клиентам классификацию по обслуживанию МКД с перечнем услуг и разделением по классам. Подробно рассказываем, какие услуги входят в ту или иную статью по содержанию и эксплуатации дома», – отметила Татьяна Дёмина.
УК «Азбука быта» разделила дома в управлении на классы, от которых зависит набор услуг и работ по содержанию МКД: стандарт, комфорт, бизнес или премиум, люкс
- Сделать максимально открытыми, прозрачными данные о затратах компании на обслуживание дома. Это помогает выстроить диалог с собственниками и оправдывать, даже превосходить их ожидания при обслуживании дома.
«Когда собственник видит, куда и на что идут его средства, не возникает вопрос по размеру тарифа», – считает эксперт.
А как вы добиваетесь, чтобы собственники утвердили экономически обоснованный размер платы за содержание жилого помещения? Поделитесь в комментариях.
