В чьей зоне ответственности находится полотенцесушитель в ванной, подключенный к системе отопления, без запирающих кранов, установленный самовольно?

Собственником жилого помещения был самовольно, без согласования с управляющей организацией (далее - УО, в лице ТСЖ) заменен полотенцесушитель. Вместе с ним был установлен водоразборный кран, который использовался для развоздушивания стояка отопления - данное жилое помещение находится на последнем этаже. В результате срыва этого водоразборного крана было залито 3 квартиры на 4-ом, 3-ем и 2-ом этажах. Собственница жилого помещения на 2-ом этаже подала в суд на УО, мотивируя это тем, что УО не проводила должного обслуживания ОДИ.

Евгений, добрый день!
В вашем случае ситуация складывается следующим образом:
в соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом полотенцесушитель является общедомовым имуществом. Согласно ст. 210 ГК РФ, п. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник квартиры несёт ответственность за содержание имущества в надлежащем виде. В случае замены ОИ, собственник был обязан написать заявление в УО, а не демонтировать и устанавливать устройство самостоятельно. Если его действия привели к заливу квартир, УО вправе составить акт о самовольном вмешательстве в ОИ и направить его в ГЖИ, а те в свою очередь оштрафуют собственника на основании ст. 7.21 КОАП РФ.

Евгений. добрый день!
По смыслу п. 5 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 и п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в состав общего имущества в МКД включаются лишь те полотенцесушители, которые не имеют отключающих устройств. Такой позиции в отношении отопительных приборов, входящих в систему отопления МКД, придерживается Верховный Суд РФ в решении от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725.
Аналогичную позицию излагает Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04.
Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возлагается на УО в рамках договора управления.
Однако, если собственник помещения самостоятельно заменил полотенцесушитель или внёс в него конструктивные изменения, то по сложившейся правоприменительной практике его ремонт и замена осуществляются за счёт дополнительных средств собственника помещения. Ответственность по затоплению квартиры также будет нести такой собственник.
Данные выводы находят своё подтверждение в апелляционном определении Омского областного суда по делу № 33-5616/2014, где судом была исключена возможность привлечения управляющей МКД организации к ответственности за вред, причинённый заливом помещения по указанным выше обстоятельствам.