Индексация размера платы за содержание жилого помещения, прописанная в договоре управления, – выход для УО в отсутствие решения ОСС о повышении такой платы. Но этот пункт договора может стать причиной спора с ГЖИ. На примере судебного дела разбираем, что нужно учесть УО при внесении такого условия в договор управления.
Индексация размера платы за содержание жилья внесена в договор управления
В начале июня мы рассказывали, что Торгово-промышленная палата России направила в Минстрой РФ предложение об индексации цены договора управления без согласия ОСС. Авторы считают, что это необходимая мера поддержки сферы ЖКХ в текущей экономической ситуации. Минстрой России ответил, что готов рассмотреть инициативу ТПП России, но отметил, что решение будет принято после обсуждения с экспертным сообществом.
При этом Минстрой России напомнил, что если в договоре с управляющей организацией собственники уже прописали порядок индексации размера платы за содержание жилья, то дополнительного согласования с владельцами квартир не требуется. Эту практику в 2018 году поддержал ВС России при рассмотрении дела № А21-463/2018. Однако спустя месяц в деле № А21-6042/2018 он указал на то, что подобные действия УО противоречат законодательству.
В каком случае УО может самостоятельно индексировать размер платы1302353
Порядок индексации размера платы за содержание жилья утверждён на ОСС
Неоднозначность норм ЖК РФ и позиций судов порождает и споры органов ГЖН с собственниками и управляющими домами организациями. Рассмотрим пример судебного дела, где ГЖИ признала незаконной индексацию размера платы за жилое помещение без проведения ОСС, хотя такое условие было в договоре управления.
УО из Дальнегорска Приморского края управляла шестнадцатью многоквартирными домами. В договорах с собственниками во всех этих МКД отдельным пунктом было прописано, что «если решение о пересмотре стоимости работ и услуг не принято общим собранием собственников, то подлежит ежегодной индексации на 13%».
Через несколько лет собственники на ОСС в одном из домов приняли решение скорректировать данный пункт договора управления и сформулировали его так: «если решение о пересмотре стоимости работ и услуг не принято общим собранием собственников, то подлежит ежегодной индексации, размер которой устанавливается согласно индекса потребительских цен, в связи с ростом потребительских цен на товары и услуги, по данным Госкомстата РФ по Приморскому краю».
После этого УО поменяла формулировку данного пункта и в других договорах управления по всем её МКД. Тогда на действия компании в орган ГЖН пожаловались собственники помещений в одном из таких домов.
Ведомство провело внеплановую проверку и выдала УО предписание устранить нарушения ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 Правил № 491, пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании № 1110. УО обязали произвести перерасчёт платы собственников за содержание общего имущества из-за незаконной индексации стоимости услуг и работ. Также компанию признали виновной по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ: руководителю назначили штраф в 25 тысяч рублей, а компания получила предупреждение.
ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение171674
Индексация размера платы проведена только в том доме под управлением УО, где за неё проголосовали на ОСС
Орган ГЖН на этом не остановился и подал иск в суд, требуя признать незаконным и нарушающим права собственников пункт договоров управления об индексации платы за содержание общего имущества в отсутствие решения ОСС (дело № А51-16274/2019).
Суд первой инстанции, рассмотрев материалы дела, отметил, что размер платы за содержание жилого помещения определяют собственники на общем собрании с учётом предложений УО и на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
УО представила суду решение ОСС, где собственники только одного МКД приняли решение об изменении пункта договора управления об индексации размера платы за содержание общего имущества. Но в ходе разбирательств суд установил, что корректировки внесены во все подобные договоры, заключённые компанией с жителями других МКД.
Как отметила первая инстанция, законодательство не запрещает изменять размер платы за оказанные услуги путём индексации. Но такое решение могут принять только собственники на ОСС, утвердив чёткий порядок индексации.
УО в одностороннем порядке внесла корректировки в договоры управления, не представив собственникам экономически обоснованных доказательств, что необходимо увеличить размер платы. Суд первой инстанции признал действия компании незаконными, а требования ГЖИ – обоснованными в полном объёме. Апелляционный суд его поддержал.
Как правильно отразить в договоре управления индексацию его цены755648
ГЖИ не выдала УО предписаний об устранении нарушений, допущенных при заключении договора управления
Тогда УО обратилась в суд с кассационной жалобой, считая, две предыдущие инстанции не учли, что решения о внесении изменений в договоры управления приняли собственники, и такие решения не обжалованы. Также не оспорены сами договоры, подписанные жителями МКД. К тому же орган ГЖН не вправе требовать признать спорный пункт недействительными по всем домам УО: соответствующих жалоб от граждан, проживающих в этих МКД, не поступало.
Если первый и апелляционный суды сосредоточились на разборе вопроса, вправе ли была УО индексировать размер платы за содержание жилья и не истёк ли срок давности для обращения ГЖИ в суд по данному вопросу, то кассационный суд рассмотрел спор с другой точки зрения.
Он отметил, что, согласно ч. 6 ст. 20 ЖК РФ, Госжилинспекция вправе обратиться в суд с требованием признать договор управления недействительным, но только после проверки УО на предмет соблюдения обязательных требований. Если проверка выявит нарушения порядка утверждения условий договоров управления МКД и его заключения, тогда надзорное ведомство может подать иск.
Орган Госжилнадзора не смог представить суду доказательства, что проверил договоры и протоколы ОСС по всем домам в управлении компании. Также в деле суд не нашёл и копий выданных УО предписаний об устранении нарушений по данным домам, а также свидетельств, что компания их не исполнила.
Это, как отметил кассационный суд, исключает право ГЖИ обратиться в суд с требованием признать договоры управления недействительными. Судья отменил решения двух предыдущих инстанций и отклонил иск органа ГЖН полностью. Верховный суд России, куда обратилось надзорное ведомство, не нашёл причин пересматривать это решение.
На заметку управляющим домами
Из анализа позиции Минстроя и Верховного суда РФ можно сделать вывод, что управляющая организация вправе прописать в договоре управления условие об индексации размера платы за содержание жилья. Но для легитимности такого пункта в договоре необходимо:
- Утвердить такое условие ДУ на общем собрании собственников каждого дома, где оно вводится.
- Отправить протокол и решения ОСС в орган Госжилнадзора.
- Уведомить собственников помещений о предстоящей индексации в соответствии с принятым ими решением.
Если орган ГЖН всё-таки решит, что действия компании незаконны, то перед тем, как обратиться в суд, ведомство обязано провести проверку и выдать предписание, которое уже на данной стадии можно оспорить в суде, опираясь на позицию Минстроя и Верховного суда РФ.
В деле № А51-16274/2019 УО выиграла потому, что ГЖИ нарушила процедуру оспаривания договора управления, хотя компания не провела во всех домах общие собрания по вопросу индексации размера платы.
Если надзорное ведомство сделает всё необходимое – проведёт проверку, выдаст предписание и обратится в суд при бездействии УО, то оно может выиграть дело. Но только при условии, если УО не докажет, что собственники на ОСС приняли решение об ежегодной индексации размера платы.
Ведь на этом условии – проведении ОСС – настаивают суды и Минстрой России. Причём провести собрание по такому вопросу нужно в каждом доме, где оно вносится в договор управления.
